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深度解析:山东三四线楼市的未来!

子木,转自 子木聊房


典型


2018年年底,房价在全国楼市调控寒冬中好不容易放缓脚步,这时候有一个城市却悄悄放开了限售,此径一度引发媒体热议,称其为打响楼市调控放松第一枪的「叛逆者」,它就是山东菏泽。


此后山东淄博、日照、威海、德州等城市越来越被人们所熟知,它们成为了中国三四线城市的典型。


在这两年中,这些城市的房价表现一点也不比一二线差,尤其是名不见经传的泰安、威海成为了中国首批房价涨过万元的三四线城市。


那么它们到底为何而涨,在全国调控政策的影响下,为何如此着急松绑?这些三四线城市未来到底有没有希望?这是很多读者都想得到的答案,今天由子木为大家逐一揭晓。



动因


那么是什么托起山东三四线城市的房价呢?


有人说是因为经济。山东是北方经济第一大省,经济增速高,当地人有钱,长年积累了大量的购房需求。然而事实上,这两年山东经济的发展并不顺畅,且因为产业结构偏于低端工业化,人均收入没有得到有效提升,不足为证。


还有人说是因为人口,山东人口接近一个亿,住房需求量巨大。但事实上,人口不单要看基数还要看「净流入量」。数据显示,2018年在全国人口「净流出量」排行上,山东位列第二,山东这些年对外地人口的吸引力在逐年下降,只有青岛、济南、烟台这几个城市能勉强稳住人口,所以人口带动购房需求也是站不住脚的。


不是经济也不是人口,那么山东三四线这波大牛市到底源于何处?答案很简单,就是耳熟能详的「货币化棚改」!


「货币化棚改」是催升三四线房价的一剂猛药,山东表现得最为极致。从2015年到2018年,山东棚改规模一直都是高速猛增,而且一直稳居全国第一,更有菏泽这样的棚改大户全国闻名。


大规模的棚改,以及对货币化安置的鼓励导向(如之前货币化安置还有奖励),催生了一大片拆迁户。


昨日还穷的叮当响,今日便手握重金。手里拿着这么多钱干什么用?一看楼市这么红火,自己还没地方住,就只能填补积蓄再买住房,以此,一波接一波棚改促发的购房需求带动山东房地产市场一路飘红,销售规模从2016年就突破1亿平米,2018年更是高达13454.7万平米。




山东三四线棚改规模之巨,时间之长,在中国历史上都是绝无仅有的存在。而在此基础上,房价跳涨搭筑起高高的「入城门槛」也让城市周边的人望而生畏。城镇化的道路或明畅或艰难,只能留给历史予以证明。



时机


如果棚改货币化政策是山东三四线城市房价上涨的主动力,那么,何时买房的判断标准就相对很容易了,只需关注棚改政策的方向即可。


在2019年2月份的山东省政府工作报告中,我们得到了答案。政府是这样回复的:


推进房地产市场平稳健康发展,加快培育住房租赁市场,发放住房租赁补贴3万户以上,开工改造棚户区21万套,改造老旧小区20万户,继续做好既有多层住宅加装电梯试点工作。

2018年高达84.3万套,而今年竟然是21万套!下调力度不仅是腰斩,简直是「冰刹」。这不是事态的偶然,而是历史的必然。


一是,狂野永远不是正途。在2018年年中,国开行把地方棚改权限收回,而且审批力度加严了好几个层次。是因为这两年的棚改,导致很多贫困县的房价突破万元,地方政府负债居高不下,且地方为了业绩,甚至把烂尾盘划为棚改项目,导致资源的极大浪费,失去了城镇化的初衷。棚改可以有效去库存,但反作用也会吞噬成果。


二是,凡事一定会有终点。数据显示,仅2015—2018年山东就棚改了260万套住房,城市面貌已经得到很大提升,多个城市市区出现「改无可改」的现状,再大刀阔斧地拨款改造,一定会破坏市场平衡。


对于山东三四线城市来讲,棚改对于房价,就像是承重墙之于房屋。棚改结束了,房价也就结束了。这个从之前的数据也能看得出来。例如淄博,在2018年,淄博新房全年网签量在4万套左右,而在2017年,淄博全年的网签数量达到了5.7万套,整整少了1.7万套,可谓腰斩。即使3月小阳春都无法拉升行情。类似的情况还有菏泽、德州、潍坊等等。


山东三四线下半年的趋势很明显,大都是「有价无市,横盘阴跌」所以山东三四线城市的购房者不必着急上车,等房价回落,房贷利率下调后再做打算。至于山东三四线城市的房价跌到何时,还要看这个城市对于房价的偏离程度。而在这个层面上,就要关注真正的经济和人口趋势了。


经济


经济是衡量一个城市的重要指标,可衡量山东三四线城市房价的偏离程度,也可以作为这个城市的房价是否有未来的重要依据。下面是我整理的山东各城市2018年的经济表现,我们从宏观到微观去探索。


实话说,山东区域经济发展很难说。因为它不同于西北部区域,一弱俱弱。山东的经济体量并不小,是北方经济第一大省,但是山东各市的经济长期属于一种「高度和谐」状态。所谓高度和谐,就是过于中规中矩,今年和去年差不多,去年又和前年差不多,毫无经济亮点。


我们都知道,2018年中国经济GDP整体增速为6.6%,以此为及格线,我们看到


年度经济成绩高于及格线的地级市有:青岛7.4%,济南7.4%,临沂7.3%,威海6.7%,德州6.7%,菏泽7.9%,日照7.3%,莱芜7.2%,合计8座城市


年度经济成绩低于及格线的地级市有:烟台6.4%,潍坊6.5%,淄博6.1%,济宁5.8%,东营4.5%,泰安5.7%,聊城5.4%,滨州1.5%,枣庄4.3%,合计9座城市。


要是以数量为参考值,8城及格,9城不及格,勉强中规中矩,但你仔细剖开会发现,像烟台、潍坊、淄博这些大体量经济的全部低于及格线,而像日照、菏泽这些小经济体量城市反而高于及格线,所以在发展质量上,山东省经济并不顺畅,让人堪忧。


至于原因,众说纷纭,有的说产业结构不更新,都高科技时代了,山东还是工农业支撑。有的说山东「官本位」,留不住人才,而且私营企业在这片土地上无法发扬光大……


在我看来,这些都是较小的因素,主因还是山东城市之间缺乏有效协作,一个省份没有绝对核心的龙头老大,大家各自为营,谁都不服谁,对外自然没有任何吸引力。城市发展到中期后,无论是国外还是国内,都必须以「城市群」协作发展才能得到更好的机会。


当然值得庆幸的是,去年年底济南“吞并莱芜”的政策抉择,也充分说明了山东省政府想明白了这点。在强省会时代,济南作为山东的核心,是必须予以高度重视的。等到济南打造成功,筑巢引凤,其他周边的城市才能根据自身不同的优势劣势,完成短板的弥补。


趋势


我们再分城市看经济发展趋势。


为此,我特地把十年前的数据调了出来,和当下做充分的对比。2008-2017年,山东菏泽以外各市GDP全国排名变化情况分别是(变化由小到大排名)。


泰安上升3位,青岛下降4位,烟台下降4位,济南下降5位,聊城下降5位,潍坊下降6位,济宁下降6位,临沂下降7位,淄博下降11位,德州下降11位,日照下降14位,威海下降18位,滨州下降19位,东营下降21位,枣庄下降29位,莱芜下降38位。


十年时间,山东省17个地级市中,除了2个地级市(菏泽、泰山)全国GDP排名实现了上升外,其余15个地级市全部下降。像青岛、烟台、济南这样下降位数在5位之内的城市,我们还可以理解为是因为过去十年间中西部强省会成都、武汉、长沙等成崛起所致,可以体谅。


但是,十年全国排名下降二十多位,甚至三十多位的城市,有什么理由能够搪塞得过去?这无疑是过去十年区域经济经济发展的巨大溃败。


当然分析山东省三四线城市,还需要把范围缩小到山东省内。我们来看这些城市的差别。


在山东省内我们会发现,北部城市强于南部,东部城市强于西部。尤其是鲁南的枣庄,和鲁北的滨州。滨州属于经济体量低且增速慢的边缘性城市,2018年滨州的经济增速为1.5%,在中国都属于倒数,未来基本没有任何崛起的可能性,属于第一批被淘汰的对象。


而枣庄,位于最南部,旁边是临沂和济宁,不但享受不到大城市带来的产业帮助,反而还会遭到人口和资源的反向虹吸,和滨州情况相差无几。


其次是鲁南的菏泽和临沂。临沂和菏泽同属于人口大市,高达千万,由于长年产业迟钝,人均收入上可谓患难兄弟,垫底省内。但是这两个城市这些年都很努力,不断用人口优势打造产业基础,升级改造。


其中临沂在这两年的经济发展中表现的格外突出,它最大的一个亮点是建立了全国最大的一个商贸物流市场,毕竟,临沂可是物流之都。不仅实现了大幅度的增长,更是成为了名副其实的全国第一大商贸物流市场。通过企业的转型和升级,新旧功能的转换和节能减排,临沂的经济结构和以往相比有着非常大的变化。工业也向中高端迈进。


目前临沂房价6487元/平米,在上波行情里并没有大幅度炒作,房价非常健康。未来还会有一定的增幅。


而菏泽虽然经济增速高,但相对于临沂来说,更多是由房地产拉动的。从2018年频登新闻头条可以看出,菏泽对于房地产的渴求程度。菏泽目前房价为5461元/平米,被炒高的区域的房价会回落一段时间,但空间不会太大。毕竟千万人口,5000多的房价并不算高。


再有就是济宁。济宁的情况和临沂差不多,其房价在7000左右,人口800多万,经济体量为中靠前,在上波楼市中,没有并大幅度炒高,相对于2015年,每平米上涨价格为2000元。


我们再看鲁西。


鲁西和济南接壤的聊城,2018年的GDP仅为3125亿元,人口也少,仅为635万元,但房价却直追上万元,其主要置业群体是本地局面和下辖县市购房者,作为三线城市,收入水平一般,但房价快速上涨,动辄30多万的首付款和高额的月供让不少人望而却步,再者2018年之前需求释放,目前市场需求减弱,观望情绪逐渐浓厚,价格承压。


预计接下来的一段时间会再度回落,直至跌到基本面。


然后是德州,德州的产业一般,2018年的经济增速较快,但和菏泽一样属于典型的房地产型经济,紧挨济南容易被虹吸,且目前房价达到8000元/平米,较高,预计会有一段长时间的横盘。

东营,资源型城市。胜利油田作为东营市的纳税大户,对东营市经济增长有较大贡献,从而也使得房地产这一国民支柱产业在东营市的影响力大大降低。从短期看,由于棚改因素导致购房需求集中爆发,显得后劲不足;但是中长期看,积极向好是大趋势,目前恒大、绿城、万达、碧桂园等龙头房企已相继进入东营,更有持续扎根东营的势头。

但是这个城市人口太少,且为资源型产业,无法吸引外来人口,房价很容易达到天花板,没有投资属性。但房价为7488元/平米,相对健康,不会下落。


日照和威海。日照紧邻青岛,人口很可能北青岛虹吸,且经济体量小,不具备高端制造业的建设基础。房价在之前被青岛影响太高,达到8818元/平米,未来太过迷茫,一定会回落。而威海主打环境资源,可以肩当中国的养老院,甚至可以和三亚媲美。房价虽高,达到9521元/平米,但是下落空间不会太大,毕竟这是长远性需求,房产可投资。

淄博经济位列第5,增速中等偏上,在上波周期中炒作有些严重。从2018年就可以看出其市场情绪波动非常大:年初房价呈涨势,但市场没有房源;年末房价缩水,市场房源充足,但多数购房者都在观望。很多营销中心冷冷清清,每天仅一两组客户到访,去化非常慢。许多项目骑虎难下,因年初对市场预期较好,开盘定价较高,市场下行后,价格却难以下调,只能靠“暗降”和渠道“拉客”。


淄博的人口较少,而且未来会在强省会政策下被济南虹吸而去。所以此阶段的房价只能说得上是托底值。


最后说一下潍坊。潍坊是我最看好的城市,经济排名第4,且发展势头良好。最主要房价较低,仅为6373元/平米,人口也不少,达到940万。


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